am Anfang

Die erhebliche Wohnungsnot nach dem ersten Weltkrieg veranlaßte die Finanzverwaltung, den Bau von Wohnungen für Steuer- und Zollbeamte durch Gewährung günstiger Darlehen anzuregen und zu erleichtern. So erfuhr der Zollbeamte Bluthardt, der Vorsitzende des Landesverbandes der Finanzbeamten Württemberg war, im Jahr 1921 vom zuständigen Referenten des Landesfinanzministerium, dass nennenswerte Mittel zur Schaffung von Wohnungen für Finanzbeamte zur Verfügung gestellt worden seien, sich aber das Landes-finanzamt mit dem Wohnungsbau selbst nicht befassen könne. Zollamtmann Bluthardt beriet sich daraufhin mit seinem Kollegen, Steueramtmann Buschle.
Ihr Vorschlag, die bereitgestellten Mittel einer zu gründenden Baugenossenschaft der Finanzbeamten zu gewähren, fand die Zustimmung des Landesfinanzamts, mit dem auch die Schritte wegen der Durchführung der ersten Bauvorhaben erörtert werden konnten.

Dank dieser Vorarbeiten kam es bereits am 17.06.1921 bei der ersten, zu diesem Zweck einberufenen Versammlung von Steuer- und Zollbeamten in Stuttgart zur Gründung der »Landesbaugenossenschaft der Finanzbeamten in Württemberg und Hohenzollern e.G.m.b.H.«; ihr Zweck war nach der Satzung darauf gerichtet, »auf gemeinnütziger Grundlage minderbemittelten Familien von Mitgliedern und alleinstehenden minderbemittelten Mitgliedern gesunde und zweckmäßig eingerichtete Wohnungen mit Nutzgarten
in selbst erbauten oder angekauften Häusern zu möglichst billigen Preisen« zu verschaffen.

Bereits wenige Monate später konnte mit dem Landesfinanzamt ein Vertrag über die Bestellung des Erbbaurechts an den Baugrundstücken Rotebühlstraße 140/142, Seyfferstraße 31/33 und Gutenbergstraße 107 in Stuttgart abgeschlossen und bald danach mit der Bebauung dieser Grundstücke begonnen werden. So konnten 1923 die ersten 50 Wohnungen der Genossenschaft an die Mieter übergeben werden.

Anfang der 20er Jahre

Die Gründung der Genossenschaft hatte - mit ein Zeichen der Wohnungsnot - bei den Finanzbeamten im Land überall starken Widerhall gefunden, so daß die Mitgliederzahl rasch zunahm. Damit war es unumgänglich, den Bau von Wohnungen auch außerhalb von Stuttgart aufzugreifen. Da es in verschiedenen Städten gelang, geeignete Bauplätze zu erwerben, war bis Mitte des Jahres 1922 die Erstellung von Gebäuden für drei oder mehr Familien in elf Städten, so beispielsweise in BaIingen, Schwäbisch Hall, Bad Mergentheim und TuttIingen, geplant und begonnen.

Eine solch umfangreiche Bautätigkeit im ganzen Land brachte für den Aufsichtsrat und Vorstand eine erhebliche Belastung und Verantwortung mit sich. Zu Beginn der Bautätigkeit gab es gelegentlich ein Stocken wegen Mangels an Baustoffen oder wegen des schlechten und geringen Angebotes an gelernten und tüchtigen Arbeitskräften; dann waren es die immer rascher - von Monat zu Monat, dann von Woche zur Woche - steigenden Baukosten und die hohen Zinsen für die zum Bau benötigten Bankdarlehen, die das Bauen immer mehr erschwerten, ja zu einer Einstellung der Bauarbeiten im einen oder anderen Fall führten. Die mit der Inflation zusammenhängenden finanziellen Schwierigkeiten waren Mitte des Jahres 1923 so erheblich geworden, daß die Genossenschaft keinen anderen Ausweg mehr sah, als ein noch nicht fertiggestelltes Gebäude in Heilbronn an die Reichsfinanzverwaltung zu verkaufen. Einen kleinen Einblick in die damaligen Verhältnisse gewinnt man aus dem Hinweis, daß die Herstellungskosten für das verkaufte Anwesen 150 Millionen Mark betragen haben und als Kauferlös 219 Milliarden Mark erzielt wurden.

Ende der 20er und Anfang der 30er Jahre

Das Jahr 1924 brachte mit der Umstellung auf Goldmark klarere Verhältnisse. Der anfangs 300,- Mark betragende, später auf 500,- Mark erhöhte Geschäftsanteil wurde auf 50,- Goldmark festgesetzt. Die in Mark eingezahlten Beträge wurden hierauf nach einem bestimmten Schlüssel angerechnet, der Rest war vom einzelnen Mitglied noch einzuzahlen. Das konnten sich viele Mitglieder nicht leisten. Im Lauf des Jahres 1924 haben deshalb von über 1200 Mitgliedern ein Drittel ihren Austritt erklären müssen.

Inzwischen war es auch gelungen, preisgünstige Bauplätze zu erwerben. Erleichtert wurde der Entschluß zum Bau weiterer Gebäude durch Darlehen des Landes (Wohnungen für Landesbeamte) und des Reiches (Wohnungen für Reichsbeamte). So wurden in den Jahren 1925/26 Mehrfamilienhäuser in acht Städten wie in Schwäbisch Gmünd, Heidenheim oder Sigmaringen, gebaut, aber auch zwei Mehrfamilienhäuser auf einem bereits früher erworbenen Gelände in Stuttgart- Degerloch erstellt.

Ab 1926 machte sich eine Erhöhung der Baulandpreise bemerkbar, auch die Baukosten stiegen an und die Zinsen für Darlehen, die neben den bewilligten öffentlichen Mitteln zum Bauen notwendig waren, erhöhten sich. Die Genossenschaft blieb jedoch stets darum bemüht, weiterhin preisgünstige Wohnungen entsprechend der Satzung zu erstellen. So konnten in den Jahren bis 1933 in Stuttgart und in vier weiteren Städten Mietwohnhäuser errichtet werden.

Nach 1933 wurden Bauvorhaben in Heilbronn, Künzelsau, Rottweil und Stuttgart-Degerloch aufgenommen und durchgeführt. Im Jahre 1937 hat die Genossenschaft auf Wunsch des Landesfinanzamts den Bau eines Acht-Familien-Hauses im Calwer Schickhardt- Weg für Beamte der Schule des Reichsarbeitsdienstes übernommen.

Weitere geplante Bauten (in Aalen, Münsingen, Crailsheim) kamen wegen des Krieges nicht mehr zur Ausführung.

Der Zweite Weltkrieg und die Zeit danach

Während des Krieges wurden in Friedrichshafen fünf Gebäude und in Heilbronn ein Gebäude völlig zerstört; schwere Schäden waren an Häusern in Hirsau, BaIingen und Heilbronn zu verzeichnen. Es war ein besonderes Anliegen von Vorstand und Aufsichtsrat, für die unverzügliche Instandsetzung der beschädigten Gebäude zu sorgen, so daß diese in den Jahren 1946/1947 wieder bezogen werden konnten. Beschlossen wurde auch der Wiederaufbau eines Mehrfamilienhauses in Friedrichshafen, das 1949 bezugsfertig wurde.

Bei der Umwertung der Geschäftsanteile anläßlich der Währungsreform 1948 wurde eine die Mitglieder zufriedenstellende Regelung gefunden.

Im Jahre 1950 konnten Neubauten in Stuttgart in Angriff genommen werden. Weitere sich als erforderlich erweisende Wohnungsbauten wurden ihrer Dringlichkeit nach aufgegriffen. Für die Verwaltungsorgane war es angesichts der damaligen finanziellen Möglichkeiten immer schwerer einen Bauplatz zu einem tragbaren Preis zu bekommen und eine für die Mietpreisbildung günstige Finanzierung zu erlangen. Trotz der auftretenden Schwierigkeiten gelang es aber, bis zum Jahre 1970 neben mehreren Wohnbauten in Stuttgart auch Anwesen in neun anderen Städten Nord- und Südwürttembergs zu errichten.

Die 70er und die 80er Jahre

Im Jahr 1973 wurde in Stuttgart-Feuerbach der vorerst letzte Neubau der Genossenschaft mit insgesamt 26 Wohnungen in zwei Wohnblöcken mit dazugehörigem Tiefgaragenanteil fertiggestellt und bezogen. Die Neubautätigkeit wurde danach nicht fortgesetzt, da in den 70er Jahren trotz relativ niedriger Zinsen wegen des damals herrschenden Überangebots an Neubauwohnungen bei deren Vermietung keine Rendite zu erzielen war.

Des weiteren ließen ein starkes Ansteigen der Grundstückspreise sowie ein hohes Zinsniveau auch zu Beginn der 80er Jahre die Aufnahme der Neubautätigkeit nicht mehr zu.

Die Genossenschaft konzentrierte sich deshalb verstärkt auf die Erhaltung und Verbesserung des Gebäude- und Wohnungsbestandes. Die gestiegenen Ansprüche an die Qualität der Wohnungen machte es seit Mitte der 80er Jahre erforderlich, in immer größerem Umfang Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um die bisherigen Mieterschichten weiterhin für die von der Genossenschaft angebotenen Wohnungen zu interessieren. Obwohl der Vorstand im Jahr 1985 beschlossen hatte, daß jedes Mitglied bei Bezug einer Wohnung fünf statt bisher drei Geschäftsanteile zu zeichnen hat und damit eine Kapitalerhöhung erreicht wurde, mußten die für die Modernisierung der Wohnungen erforderlichen beträchtlichen Mittel teilweise im Wege der Kreditaufnahme beschafft werden.

Wegen Ablauf des Erbrechtes bei den Gebäuden Rotebühlblock in Stuttgart und der im Anschluß daran zur erwartenden Steigerung des Erbzinses hat die Genossenschaft diese Erbaugrundstücke im Jahr 1988 trotz der hohen Aufwendungen die bereits für die notwendige Modernisierung von Wohnungen zu erbringen waren - gekauft; dabei konnten insbesondere beim Kauf des Grundstücks in Stuttgart mit dem Land Baden-Württemberg als Verkäufer günstige Zinslose Ratenzahlungen für den Kaufpreis vereinbart werden.

Es sind nunmehr alle Gebäude und Grundstücke im alleinigen Eigentum der Genossenschaft. Im übrigen wurden im Jahr 1989 für alle Mieter mit der Genossenschaft, die in Betriebskosten und reine Miete aufgespalteten Mietkosten mit jährlicher Abrechnung der Betriebskosten eingeführt

Die 90er Jahre

Es wurden mit den erwähnten Kreditaufnahmen in der ersten Hälfte der 90er Jahre in rd. 70 Wohnungen die Einzelöfen durch Zentral- oder Etagenheizungen ersetzt und teilweise mittels Grundrissveränderungen -moderne Bäder eingebaut. In rd. 50 Wohnungen wurde die Elektrik erneuert. Ferner wurden 100 Wohnungseingangstüren ersetzt und über 400 neue Kunststoffenster eingebaut.

Schwerpunktmässig wurden die Gebäude in Horb, Göppingen und Schwäbisch Gmünd modernisiert. Die beiden Gebäudehälften in Tuttlingen wurden nacheinander verkauft. Die Verkaufserlöse wurden für die Modernisierung von Wohnungen verwendet. Die Stadt Bietigheim benötigte Ende der 90er Jahre das Grundstück und Gebäude Hauptstr.83 zur Realisierung eines großen Bauprojekts. Die Genossenschaft konnte im Gegenzug das wesentlich größere Gebäude Wolf-Hirth- Str. 2-4 in Bissingen mit Garagen und Stellplätzen erwerben. Die Finanzierung wurde durch den Verkaufserlös und ein entsprechendes Darlehen vorgenommen; letzteres ist durch die gute Vermietbarkeit der Wohnungen abgesichert. Darüber hinaus wurde die gegen Ende der 90er Jahre -generationsbedingte -hohe Fluktuationsrate dazu genutzt, jede frei gewordene Wohnung soweit technisch und finanziell möglich, entsprechend zu modernisieren.

Ende 2002 laufen die letzten Belegungsrechte aus; damit kann die Genossenschaft über die Belegung aller Wohnungen selber bestimmen.

Von den inzwischen 432 Wohnungen der Genossenschaft werden Ende 2007 weniger als 10% der Bestandswohnungen noch mit Einzelöfen ausgestattet sein.

Von 2000 bis heute

Das Ziel der LBG ist es generell guten, modernen und bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Deswegen wurden viele der Bestandswohnungen im Zuge von Mieterwechseln immer wieder modernisiert und renoviert. Da bei alten Wohnungen oftmals noch die alten Grundrisse vorhanden waren, wurden diese bei der Modernisierung an heutige Wohnbedürfnisse angepasst.
Aktuell hat die LBG keine Neubauprojekte geplant und sich deswegen in den vergangenen Jahren auf die Modernisierung und Instandhaltung der Wohnungen fokussiert. Dies wird auch aus der Tatsache ersichtlich, dass die LBG in der Regel rund 40% ihrer Mieteinnahmen in die Verbesserung des Wohnungsbestandes reinvestiert. Neben der Modernisierung der Wohnungen wurden in diesem Zusammenhang auch an verschiedenen Objekten nachträglich Balkone angebaut, sofern dies bautechnisch möglich war. Als Alternative dazu wurden in verschiedenen DG-Wohnungen sog. Cabrio-Fenster angebaut, sodass ein „Balkon-Feeling“ entstehen kann.

Weiter hat die LBG in der jüngeren Vergangenheit einige Treppenhäuser neu gestaltet. Auch die Treppen, Podeste und Geländer wurden in einigen Objekten erneuert.
Das Thema PKW-Stellplätze hat auch immer mehr an Bedeutung gewonnen. Daher wurden entsprechend der Kapazitäten und Räumlichkeiten nachträglich PKW-Stellplätze angebaut als zusätzlichen Service für unsere Mieter. Leider ist uns der Anbau von Stellplätzen und Garagen an einigen Orten aus Platzgründen oder baurechtlichen Vorgaben nicht möglich.
Im Verlauf der o.g. Wohnungsmodernisierungen wurden noch vereinzelt vorhandene Nachtspeicheröfen/Ölofen ausgetauscht und durch zeitgemäße Gas-Zentral-Heizungen oder Gas-Etagen-Heizungen ersetzt, was auch Schwerpunkt im Zuge der energetischen Modernisierung ist. Ziel dabei ist es, die Wohnungen nur noch mit Gas-Zentral-Heizungen oder Gas-Etagen-Heizungen ausgestattet zu haben.

Auch haben wir inzwischen einige unserer Gebäude mit einem WDVS (Wärme-Dämmung-Verbund-System) ausgestattet.

Auch Firmenintern haben sich hinsichtlich der Repräsentation nach Außen einige Dinge geändert. So beteiligt sich die LBG seit Ende 2019 an der Herausgabe der Mieterzeitschrift „WeitBlick“, die dreimal jährlich erscheint und unseren Mietern und Mitgliedern zugeschickt wird. Im „WeitBlick“ werden Neuigkeiten und wichtige Informationen seitens der LBG bekanntgegeben. Darüber hinaus werden zahlreiche interessante Artikel rund ums Thema Wohnen abgedruckt. Unsere großen und kleinen Mieter haben weiter die Möglichkeit an einem Rätsel teilzunehmen und tolle Preise zu gewinnen. Auch bietet sich exklusiv für unsere Mieter die Möglichkeit, an ausgewählten Leserreisen teilzunehmen.

Im Zuge des Mitwirkens beim „WeitBlick“ hat sich die LBG für ein neues Logo entschieden und dieses entwickeln lassen. Farblich wurden stärkere Akzente gesetzt. Das bewährte Dach ist immer noch vorhanden, genauso wie der enthaltene Namenszug des Unternehmens, um Verwechslungen mit der anderen LBG in Stuttgart zu vermeiden.

Auch das Projekt „Neugestaltung Homepage“ wurde im Frühjahr 2020 angegangen. Eine zeitgemäße und ansprechende Homepage, die die entsprechenden Informationen für Mitglieder und Mieter, sowie für Interessierte und Wohnungsbewerber ist unser Ziel gewesen, um auch online „sichtbar“ für alle Interessierten zu sein.